Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures collectives destinées à l’acquisition et à la gestion d’un portefeuille immobilier à but locatif. Elles permettent de regrouper différents investisseurs partageant un objectif commun en matière de projet immobilier, souvent de grande envergure.

Elles s’intéressent principalement aux biens immobiliers commerciaux et résidentiels destinés à la location. On distingue notamment les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur les SCPI pour l’année 2020.

Fonctionnement des SCPI

Ce mode d’investissement attire un large public car il est considéré comme simple, accessible à tous et potentiellement profitable. Son fonctionnement est également facile à saisir : vous choisissez le montant que vous souhaitez investir et faites appel à un gestionnaire de SCPI pour qu’il utilise ces fonds judicieusement.

Le rendement d’une SCPI se mesure principalement à travers deux variables : le taux de distribution et la plus-value de la part. Il est généralement supérieur à 5 % en moyenne sur le marché.

Toutefois, avec de nouvelles normes de performance, le taux de rendement a évolué vers le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui calcule la somme des revenus perçus par la société de gestion, divisée par le prix moyen de la part sur l’année en cours. Auparavant, ce calcul était effectué en divisant par le prix de la part au 31 décembre de l’année précédente.

Investir dans une SCPI est souvent considéré comme l’un des meilleurs placements puisqu’il dispense l’investisseur de la gestion quotidienne. Elle lui offre la possibilité de diversifier ses investissements pour maximiser ses revenus.

Les catégories de SCPI

Les SCPI se classent en différentes catégories selon leur stratégie d’investissement immobilier, offrant des rendements variés.

On trouve :

  • Les SCPI d’entreprise

Ces SCPI visent à générer des revenus réguliers, souvent trimestriels, grâce aux loyers collectés par la société de gestion. Elles investissent principalement dans des bureaux et des locaux commerciaux.

  • Les SCPI de capitalisation

Ces SCPI cherchent une appreciation de la valeur de leurs parts sur le long terme. Contrairement aux SCPI de rendement, elles ne visent pas un gain immédiat, mais plutôt un investissement dans des immeubles à moindre coût.

  • Les SCPI fiscales

Ces SCPI sont les seules à investir dans l’immobilier résidentiel éligible à des avantages fiscaux, offrant ainsi une réduction d’impôts similaire à celle d’un achat en direct. Elles ciblent les contribuables désireux de diminuer leurs impôts, bien que leur rendement soit généralement plus bas.

Les SCPI se divisent aussi en fonction de leur structure de capital. Attention, toutes les SCPI ne sont pas toujours ouvertes à la souscription. Vous pouvez choisir entre les SCPI à capital variable et à capital fixe.

  • Les SCPI à capital variable

La souscription est continue jusqu’à ce que le capital maximum défini par les statuts soit atteint. Il est ainsi possible d’acquérir ou de revendre des parts à tout moment. Le gestionnaire de la SCPI ajuste toutes les demandes de rachat à un prix préétabli.

Le prix de la part reflète la valeur réelle des actifs puisqu’il est fixé annuellement selon une expertise. Cependant, la gestion de la collecte peut parfois être difficile, affectant temporairement la rentabilité. C’est le désavantage des SCPI à capital variable.

  • Les SCPI à capital fixe

Ces SCPI gèrent mieux leur collecte car elles mobilisent le capital lors de la souscription, en fonction des opportunités d’investissement. Les parts sont négociables sur le marché secondaire, souvent peu efficace et régulé par l’offre et la demande.

Cependant, ce marché peut s’avérer peu liquide, exposant à un risque de décalage entre le prix des parts et la valeur du patrimoine, entraînant des risques de décote ou de surcote.

Les bénéfices des SCPI

Opter pour les SCPI offre plusieurs avantages :

— bâtir un patrimoine grâce à un crédit, tout en bénéficiant de déductions fiscales sur les intérêts d’emprunt

— investir dans l’immobilier avec des capitaux moins importants

— obtenir des revenus supplémentaires, immédiats ou différés.

Il est possible d’investir dans des SCPI avec un montant variable, allant de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Les transactions sont facilitées par une réglementation récente qui assure une grande liquidité des parts. La revente est simplifiée par rapport à la cession d’un bien immobilier en direct.

En vous engageant avec une SCPI, vous bénéficiez d’une transparence complète des informations. Les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et fournissent à leurs associés des rapports détaillés tous les trimestres, ainsi qu’un bilan annuel lors des assemblées générales.