Dans le domaine de l’immobilier, les notions de « nue-propriété », « usufruit » et « pleine propriété » sont fréquemment évoquées. Mais, que représentent précisément ces termes ? Quelle est la définition exacte de la « nue-propriété » ?

La nue-propriété : posséder un bien sans en jouir

La nue-propriété se définit comme le droit de posséder un bien immobilier sans toutefois avoir le droit de l’utiliser ou d’en tirer un quelconque revenu. Le nue-propriétaire détient le bien, mais n’a pas le plaisir d’en jouir.

L’usufruit est nécessaire pour l’utilisation, la jouissance ou la perception des revenus d’un bien. L’usufruitier peut par exemple résider dans le logement (ceci constitue l’usus du bien) ; il peut également louer le bien et percevoir des revenus (ceci constitue le fructus du bien).

Toutefois, l’usufruitier n’est pas autorisé à disposer du bien à sa guise ; il ne peut ni le démolir ni le vendre sans l’accord du nue-propriétaire.

La pleine propriété combine l’usufruit et la nue-propriété. Elle confère le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et de le disposer à sa volonté. Pour jouir de la pleine propriété, le propriétaire doit avoir l’usus (le droit d’utiliser le bien), le fructus (le droit de jouir des revenus du bien) et l’abusus (le droit de disposer pleinement du bien). Le nue-propriétaire détient donc l’abusus du bien.

Les formes de biens en nue-propriété

Il existe divers types de biens qui peuvent être démembrés (partagés entre la nue-propriété et l’usufruit). En tout, quatre catégories de biens peuvent se trouver en nue-propriété :

  • la nue-propriété d’un bien immobilier (le cas le plus courant), par exemple dans un arrangement de viager ou lors d’une donation par les parents de leur domicile principal à leurs enfants ;

  • la nue-propriété de parts de SCPI ;

  • la nue-propriété de parts de société ;

  • la nue-propriété de contrats d’assurance vie.

Les implications fiscales de la nue-propriété

Le nue-propriétaire est propriétaire du bien immobilier mais ne jouit pas de son utilisation. Dans quels cas ce montage peut-il être avantageux ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement en viager, la nue-propriété est transférée à l’acquéreur, tandis que le vendeur conserve seulement l’usufruit. De même, des parents peuvent transmettre la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants pour leur éviter des droits de succession à leur décès. En outre, il est possible pour des parents de donner un usufruit temporaire d’une assurance vie à un enfant tout en conservant la nue-propriété du contrat.

Ce type d’arrangement est bénéfique sur le plan fiscal, particulièrement en matière de succession : le nue-propriétaire ne jouissant pas du bien, il n’est pas sujet aux impôts associés à cette jouissance (taxe foncière, revenus fonciers, etc.).