Le principe de la vente en viager repose sur l’idée qu’un vendeur, aussi connu sous le terme de crédirentier, reçoit une rente mensuelle pour le reste de sa vie en échange de son bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

L’acquéreur du viager, appelé le débirentier, procède à l’achat de la propriété sans avoir à payer l’intégralité du prix de vente au moment du transfert de propriété, mais il ne peut pas non plus utiliser le bien tant que le vendeur est en vie.

 Cette forme de transaction permet au vendeur, souvent d’un âge avancé, de sécuriser un revenu supplémentaire pour ses vieux jours, semblable à une pension de retraite, et offre à l’acheteur une occasion potentiellement avantageuse.

Mais la vente en viager est-elle toujours une option attrayante ? Comment déterminer le montant de la rente viagère ? Quelles sont les modalités pour pouvoir réaliser une vente ou un achat en viager ?

Critères pour vendre ou acheter en viager

Il est possible pour chacun de nous de vendre ou d’acheter en viager. Toutefois, il est impératif que le décès du vendeur demeure incertain (ce qui constitue l’aléa du contrat de vente) : par conséquent, le vendeur ne doit pas souffrir d’une maladie mortelle, par exemple.

La législation stipule que si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente, le décès est jugé prévisible et la vente est considérée comme nulle. Les héritiers peuvent alors demander l’annulation de la transaction devant le Tribunal de Grande Instance compétent.

Détermination du montant de la rente viagère

Quand vous décidez de vendre votre appartement, il est nécessaire d’en fixer le prix de vente. Pour une vente en viager, le principe est identique : le vendeur doit établir son prix de vente ainsi que le montant de la rente viagère mensuelle que l’acheteur devra verser, ce dernier ayant toujours la possibilité de négocier ces montants.

Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur a la possibilité de payer immédiatement une partie du prix de vente, appelée « le bouquet » : cette somme, plus ou moins conséquente, sera alors déduite du montant de la rente.

Garantie de paiement des rentes par l’acheteur

Pour s’assurer que l’acheteur continue de verser les rentes jusqu’à la fin de sa vie, le vendeur peut exiger l’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat de vente : cette disposition stipule que le vendeur récupérera la propriété du bien si l’acheteur ne respecte pas les termes du contrat de vente concernant les paiements des rentes.

Une autre clause peut aussi permettre au vendeur de conserver le montant initial versé (« le bouquet ») en cas de non-paiement par l’acheteur et de résiliation du contrat de vente.

Responsabilités du crédirentier et du débirentier

Le vendeur doit assumer tous les frais de réparation et de rénovation du bien immobilier, sauf s’il quitte le logement avant son décès. De plus, il est également responsable du paiement de la taxe d’habitation et des diverses factures (eau, électricité, etc.).

L’acheteur, quant à lui, ne pourra occuper le logement qu’après le décès du vendeur ; il devra s’acquitter de la taxe foncière, sauf accord contraire spécifié dans le contrat de vente.